Январь на рынке жилья — обычно период сниженной активности: сначала долгие праздники, потом постепенная адаптация к началу нового делового сезона, к тому же многие берут в этом месяце отпуск в дополнение к новогодним каникулам. Начало 2022 года стало исключением из этого правила — во всех сегментах рынка столичного жилья отмечался нетипично высокий для «ленивого» месяца спрос. Узнали у участников рынка, что, по их мнению, мотивировало покупателей поторопиться с выходом на сделку.
Вторичное жилье: нетипичная активность и без пяти минут рекорд
По данным столичного управления Росреестра, в январе на московском рынке заключено 9,29 тыс. сделок со вторичным жильем — статистика ведомства учитывает договоры купли-продажи и мены. Такой результат — почти рекордный, он немного отстает от показателей первого месяца 2019 года (9,9 тыс.), которые остаются пока максимальными для января. Прирост к январю прошлого года составляет 22,2%.
Высокий спрос на вторичное жилье в Москве подтверждают и участники рынка. «Желающие приобрести квартиру на вторичном рынке стараются запрыгнуть в последний вагон — успеть приобрести жилье до очередного повышения ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ставок по ипотеке. На наш взгляд, тенденция увеличения ключевой ставки приведет к постепенному ослаблению спроса, так как в сегменте масс-маркета на 70% его формируют покупатели, приобретающие квартиру в ипотеку», — отмечает руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
О том, что ситуация на вторичном рынке во многом определяется ростом ключевой ставки, говорит и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. «При дальнейшем росте ключевой ставки в первом полугодии рост ипотечных ставок в первую очередь отразится на сегменте готового жилья, где произойдет замедление роста цен, а ближе к лету возможны скидки на фоне снижения спроса», — считает Кирюхина.
Новостройки: самый высокий спрос за всю историю
На рынке новостроек активность в январе тоже была аномально высокой. За месяц столичным Росреестром зарегистрировано 10,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 35% больше, чем в том же месяце прошлого года. Прирост к январю 2020-го составил 54,6%. В Росреестре подчеркивают, что такой результат — максимальный для января за всю историю статистики (ведомство собирает ее с 2009 года). Рекордными для этого периода стало число сделок и с квартирами (6,8 тыс. ДДУ), и с нежилой недвижимостью, к которой относятся апартаменты, машино-места, коммерческие помещения на первых этажах новостроек (3,4 тыс. ДДУ).
«Ни в один предыдущий год таких высоких продаж в январе не было. Если учитывать только сделки с физлицами (без учета юрлиц), то на первичном рынке Москвы в январе 2022 года было заключено на 25% сделок больше, чем в январе 2021 года», — говорит Виктория Кирюхина. Тренд подтверждают и сами застройщики, работающие в столице в разных ценовых сегментах.
О нетипично высоких продажах в январе — на уровне предыдущего месяца (а декабрь всегда считается месяцем повышенной активности на рынке новостроек) — «РБК-Недвижимости» сообщили в компаниях MR Group, 3S Group, «Страна Девелопмент», ГК «Регионы», ГК «Бэсткон», «ПроГород» (ВЭБ).
«Январь 2022 года был очень активным по обращениям покупателей, это было связано с волатильностью курсов валют, кроме того, покупатели понимали, что ставки по ипотеке будут расти в 2022 году», — поясняет генеральный директор ГК «Бэсткон» Левон Авдалян. По его словам, многие заемщики торопились воспользоваться ранее одобренной ипотекой по ставкам 8–8,5%, это стимулировало их сократить время на подбор недвижимости и ускорить выход на сделку.
Необычно высокий спрос на новостройки отмечают и в риелторских компаниях «Метриум» и «Инком Недвижимость». «Думаю, что такая покупательская активность объясняется желанием клиентов (в том числе тех, кто постоянно откладывал покупку недвижимости) все же выйти на сделку, не дожидаясь дальнейшего роста цен и ипотечных ставок», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. Дмитрий Таганов из «Инкома» также связывает повышенный спрос на новостройки с действующими условиями по ипотеке. «Девелоперы продолжают субсидировать ставки по ипотеке. Таким образом, покупатели могут взять кредит на по-прежнему выгодных условиях. В дальнейшем мы прогнозируем медленный, немного превышающий уровень инфляции рост цен. Застройщики будут стараться поддерживать спрос с помощью субсидирования ставок и различных маркетинговых инструментов», — говорит эксперт.
Ипотека: страх как двигатель продаж
Ипотечный спрос в начале 2022 года тоже побил январские рекорды: по данным Росреестра, число заключенных в Москве ипотечных сделок впервые для этого месяца превысило 8 тыс. и составило 8,35 тыс. Этот показатель на 40,4% больше прошлогоднего. Высокий спрос на ипотеку в ведомстве объясняют сочетанием двух факторов: во-первых, потенциальные заемщики ожидают дальнейшего роста ставок и торопятся оформить кредит на относительно приемлемых условиях. Во-вторых, спрос продолжают поддерживать ипотечные программы с господдержкой.
Как отмечает Виктория Кирюхина, доля ипотечных сделок в общем объеме продаж жилья в Москве (включая первичный и вторичный рынки) почти не изменилась за год — было 63%, стало 62%. Это довольно показательно — учитывая, что уже больше полугода для столицы практически неактуальна ипотечная госпрограмма, а базовые ставки существенно выросли.
Четыре основные причины высокого спроса на ипотеку в Москве
Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина:
В перспективе, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, новых рекордов спроса ждать уже не стоит, а цены на жилье продолжат замедляться. «Вероятно, в январе мы наблюдали последние признаки высокой покупательской активности в Большой Москве перед наступлением продолжительной фазы стабилизации и дальнейшей коррекции спроса, — говорит Надежда Коркка. — Покупательский интерес уже снижается из-за высоких цен и дорожающей ипотеки, а застройщики вынуждены и дальше повышать стоимость из-за роста издержек. С учетом падающего спроса ряд девелоперов может пересмотреть свои планы и отложить выход новых проектов».
Виктория Кирюхина из ЦИАН ожидает, что спрос на первичном рынке в 2022 году поддержат в первую очередь субсидированные программы от застройщиков. «По сути, речь идет о завуалированных таким образом скидках через субсидирование ставки и снижении ежемесячного платежа. Цены также замедлят рост, но прямых скидок будет немного и только на отдельные лоты — это репутационные риски девелопера и проекта», — заключает эксперт.
В целом уже в феврале участники рынка ждут охлаждения спроса. Такой прогноз дают, в частности, в ВТБ — условия по ипотеке уже изменились и продолжают ужесточаться после последнего повышения ключевой ставки ЦБ. Все крупные банки уже повысили ставки настолько, что это скажется на спросе, считает заместитель президента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников. Учитывая, что базовый прогноз Центробанка предусматривает рост ключевой ставки в пределах 11%, можно прогнозировать, что в начале года рынок действительно продемонстрировал завершающий скачок спроса перед длительным затишьем. Если, конечно, не появится новых ипотечных программ с госсубсидированием, как это было в 2015 и 2016 годах.
Ссылка на источник: