Это счет, который открывается в банке для расчетов между покупателем и застройщиком. Для того, чтобы открыть такой счет необходимо заключить трехсторонний договор между покупателем застройщиком и банком. Покупатель должен внести средства в банк для оплаты строящегося жилья. Если Покупателю необходимо воспользоваться ипотекой, то деньги за него вносит кредитующий банк. После того, как деньги внесены на эскроу-счет, ни Покупатель, ни Застройщик не могут ими распоряжаться. Банк, в котором открыт такой счет, финансирует строительство, кредитуя Застройщика. После ввода в эксплуатацию объекта и начала оформления Покупателями собственности на квартиры, банк переводит средства Застройщику с эскроу-счетов.
Сделка в этом случае оформляется следующим образом:
Заключается ДДУ между дольщиком и застройщиком, где прописывается условие, что оплата квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. Регистрация такого договора займет 9 дней в Росреестре. Затем составляется трехсторонний договор на открытие эскроу-счета, это еще 3 дня. Только после этого Покупатель вносит средства на эскроу-счет. В общей сложности вся процедура займет около двух недель, а дальше надо ожидать окончания строительства.
Вернуть деньги с эскроу-счета можно только при расторжении ДДУ. Законно это можно сделать только при неисполнении застройщиком своих обязательств. Забрать деньги просто потому, что покупатель передумал, будет нельзя.
Средства с эскроу-счета можно вернуть в следующих случаях:
— застройщик не передает квартиру в срок или не успеет завершить строительство вовремя;
— застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (перед процедурой банкротства);
— застройщик ликвидирован по решению суда.
Если застройщик обанкротился, то средства покупателя не пропадут, а останутся на эскроу-счете. В этом случае покупатель будет выбирать из двух вариантов: можно потребовать передачу жилья (если оно уже построено) и найти нового застройщика для завершения проекта или забрать деньги.
Если же обанкротился банк, то большинство покупателей смогут вернуть свои деньги, т.к. каждый эскроу-счет застрахован на 10 млн рублей. Но есть риски, которые надо учитывать, при стоимости жилья более 10 млн рублей.
Право открывать эскроу-счета, получили 55 кредитных учреждений, список которых утверждает Центробанк, это наиболее надежные участники рынки, их банкротство маловероятно.
С 1 июля 2019 года все новостройки будут продаваться через эскроу-счета, т.е. все ДДУ с этого момента должны будут содержать условие продажи через эскроу-счет.
На какой стадии можно купить новостройку через эскроу-счет? Продажи, как и сейчас смогут открываться на достаточно ранних стадиях строительства, т.к. чем раньше и чем больше средств соберет застройщик, тем дешевле становится кредит для строительной компании.
Участие банка, конечно, не будет бесплатным и кредитор берет на себя риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты будут учитываться застройщиком при определении цены на жилье. Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках, но банки готовы снизить ставки для застройщиков на столько, что их участие в строительстве не отразится на ценах.
За гарантию сохранности от рисков все-таки придется заплатить. При переходе на эту систему новостройки могут подорожать минимум на 10%.