Директор Департамента юридического консультирования по вопросам недвижимости компании «АКИГ Недвижимость» Сергей Ерин отвечает на вопросы, связанные с оформлением права собственности на загородную недвижимость.
В соответствии с п. 16 ст. 396 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства (далее – «ИЖС»), исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
То есть если вы приобрели земельный участок, предназначенный для ИЖС, в 2006 году или ранее, и по состоянию на 01.01.2017 не осуществили государственную регистрацию прав на дом или на объект незавершенного строительства на таком участке, то размер земельного налога по участку за 2017 год будет рассчитываться в двойном размере, например, не 10 000 рублей, как до истечения 10-летнего срока, а уже 20 000 рублей, что, конечно, неприятно. Вдвойне будет неприятно платить налог в двойном размере, если дом на участке по истечении данного срока у вас фактически построен, но он всего лишь не прошел государственную регистрацию.
Вывод: для недопущения увеличения ставки по земельному налогу в 2 раза на участке, предоставленном для ИЖС, необходимо, во-первых, строить дом, а во-вторых – осуществить государственную регистрацию возникновения права физического лица на построенный дом или на объект незавершенного строительства.
Дополнительно обращаем внимание, что ч. 1 ст. 19.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до 40 000 рублей за несоблюдение собственником установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Сейчас также обсуждается законопроект, касающийся увеличения земельного налога в 3 раза, если его собственник не регистрирует построенный на нем дом, а также законопроект о принудительном сносе без решения суда незарегистрированных загородных домов и построек. Первый шаг к упрощенному порядку сноса построек законодателями уже сделан – ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена п. 4, предусматривающим право сноса самовольных построек без решения суда, а именно по решению муниципальных органов. Сносы построек в нашумевшие «ночи длинных ковшей» в Москве производились по подзаконным актам Правительства Москвы, руководствуясь п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не по решению судов.
Кроме того, следует помнить, что дом, право собственности на который не оформлено, нельзя продать, подарить, завещать по наследству, а также иным образом распорядиться им.
ЧТО ТАКОЕ «ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ»?
Остановимся более подробно на вопросах регистрации права собственности на дома, построенные на земельных участках, предоставленных для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства (далее – «ЛПХ»), дачного строительства, садоводства, для иного аналогичного вида разрешенного использования.
Законодатель предусмотрел как общий, так и упрощенный порядок регистрации таких домов. Понятие «дачная амнистия» скорее бытовое, чем юридическое. Дачной амнистией называется тот самый упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества.
Для лучшего понимания предмета исследования поясним, что законодатель применительно к земельным участкам использует такие понятия, как:
ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, НА КОТОРЫЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ
Дачная амнистия распространяется, в частности (ч. 1, 2 ст. 49 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»):
Далее отдельно рассмотрим условия государственной регистрации прав на объекты ИЖС и на иные объекты недвижимости, не являющиеся объектами ИЖС.
1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПО ДАЧНОЙ АМНИСТИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ ИЖС (ДОМА), РАСПОЛОЖЕННЫЕ НА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ ИЖС ИЛИ ДЛЯ ВЕДЕНИЯ ЛПХ
В настоящий момент в упрощенном порядке регистрируется право собственности на объекты ИЖС (дома), расположенные на земельных участках, предназначенных как для ИЖС, так и для ведения ЛПХ.
Для кадастрового учета и регистрации права собственности на такой дом в Росреестре потребуются следующие документы (ч. 1 ст. 14, ч. 3, 4 ст. 20, ч. 10 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»; ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации):
Обращаем внимание, что до 01.03.2018 разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию не запрашивается и основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на построенный объект ИЖС являются заявление, технический план объекта ИЖС и правоустанавливающий документ на земельный участок (ч. 4 ст. 8 Закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ; ч. 7 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Сведения об объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной ч. 11 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (в случае если проектная документация не изготавливалась) (ч. 7 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Напоминаем, что осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, объектов ИЖС (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Хотя застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам ИЖС (ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
Вывод: Упрощенный порядок регистрации объекта ИЖС, расположенного на земельном участке, предназначенном для ИЖС или для ведения ЛПХ, заключается в том, что не требуется до 01.03.2018 для постановки на кадастровый учет и для государственной регистрации права на такой индивидуальный дом представлять разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
2. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (В ТОМ ЧИСЛЕ ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА), ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА КОТОРЫХ В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОМ НЕ ТРЕБУЕТСЯ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО
В соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
Кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества (в том числе объекты незавершенного строительства), для строительства которых в соответствии с законом не требуется разрешение на строительство (например, на дом на участке, предназначенном для ведения садоводства, дачного хозяйства, на гараж, баню, беседку, сарай, другие хозяйственные постройки вспомогательного использования), осуществляются на основании заявления, технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. В данном случае сведения в техническом плане на такой объект указываются на основании декларации, составленной и заверенной собственником объекта недвижимого имущества (ч. 11 ст. 24, ч. 10 ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
С целью уменьшения налогового бремени и для избежания иных ранее упомянутых негативных последствий актуально решить вопрос с государственной регистрацией права на дом и иные постройки уже сейчас.
Наши контакты:
Сергей Ерин
Директор Департамента юридического
консультирования по вопросам недвижимости
ООО «АКИГ Недвижимость»
123112, Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2
Тел.: +7 (495) 280-01-50 (доб. 3671), +7 (915) 348-99-88
E-mail: info@acig-realty.ru