Юрист Департамента юридического консультирования по вопросам недвижимости компании «АКИГ Недвижимость» Никита Перекальский разъясняет порядок перевода жилого помещения в нежилое.

Зачастую квартиры, находящиеся на первом этаже многоквартирных домов, пользуются меньшим спросом, чем аналогичные квартиры на этажах выше, что ведет к уменьшению рыночной цены квартир на первом этаже. Стоимость такой квартиры как правило увеличивается, если ее перевести в нежилое помещение.

УСЛОВИЯ ДЛЯ ПЕРЕВОДА

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо учесть следующие условия, изложенные прежде всего в ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации:

• помещение должно иметь отдельный вход, ведущий непосредственно на улицу;
• В ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации установлен запрет пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение жилого дома. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Например, в переводимой квартире имеется окно, выходящее на проезжую часть;
• нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо;
• в квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться;
• право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами каких-либо лиц;
• помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны являться жилыми;
• переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос;
• помещение не должно располагаться в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
• квартира должна быть подключена к основным инженерным коммуникациям;
• здание, в котором находится квартира, не должно пребывать в неудовлетворительном техническом состоянии и не должно нуждаться в проведении ремонта.

Дополнительно требуется знать, состоит ли дом (его часть) на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны, так как данное обстоятельство может повлечь невозможность перевода жилого помещения в таком доме (его части) в нежилое.

НЕОБХОДИМЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Если вы решили переоформить квартиру в нежилое помещение, то потребуется собрать для этого множество документов. Прием запросов и документов, необходимых для данной процедуры, а также выдача результата осуществляются:

• при личном обращении заявителя – физического лица (за исключением индивидуальных предпринимателей) в МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных услуг);
• при личном обращении заявителя – индивидуального предпринимателя, юридического лица – в уполномоченный муниципальный орган, например, в Москве это Департамент городского имущества г. Москвы (далее – «ДГИ г. Москвы»);
• при подаче заявителем – физическим лицом, индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом – запроса в электронной форме – в Москве с использованием Портала ДГИ г. Москвы.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ

1. Заявление на предоставление государственной услуги.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Документ, удостоверяющий личность представителя заявителя в случае обращения представителя заявителя, в том числе в случае если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний.
4. Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя в случае обращения представителя заявителя.
5. Решение уполномоченного органа в сфере опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя (в случае если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний) и свидетельство о рождении или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, выданный в установленном порядке.
6. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения. Требования к составу проектной документации в Москве утверждены Постановлением Правительства Москвы от «25» октября 2011 г. № 508-ПП.
7. Оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование и/или присоединения к переводимому помещению части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование и/или присоединением к переводимому помещению части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке.
8. Одновременно с указанным протоколом решения общего собрания собственников могут понадобиться документы, подтверждающие результаты голосования собственников:
• уведомления (сообщения) о проведении собрания;
• документы, подтверждающие вручение уведомления (сообщения) каждому собственнику;
• лист регистрации участников собрания;
• решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации;
• списки собственников на дату голосования с указанием Ф. И. О. собственника или его наименования, номера помещения, принадлежащего на праве собственности, доли в праве на общее имущество;
• доверенности, оформленные в соответствии с ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае если в голосовании на общем собрании собственников в многоквартирном доме принимали участие представители собственников.

Некоторые документы и информация получаются органом, уполномоченным на перевод помещения в нежилое, с использованием порядка межведомственного информационного взаимодействия, например:

• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на переводимое помещение;
• выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
• технический паспорт помещения, справка органа технического учета о состоянии здания/помещения (форма 5) (при наличии данного документа в Базовом регистре);
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (при наличии данного документа в Базовом регистре);
• кадастровый паспорт земельного участка (при наличии данного документа в Базовом регистре).

В соответствии с п. 1 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение, при этом границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений, в случае если подобные изменение не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Следовательно, если переводимая квартира граничит с нежилым изолированным помещением, имеющим собственный выход на улицу, и входную группу из переводимой квартиры можно устроить в данное нежилое помещение, но не на улицу, то согласия собственников помещений в многоквартирном доме для перевода такой квартиры в нежилое помещение не потребуется.

СРОК ОКАЗАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ УСЛУГИ ПО ПЕРЕВОДУ

Согласно п. 4 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

Наши контакты:

Сергей Ерин
Директор Департамента юридического
консультирования по вопросам недвижимости

ООО «АКИГ Недвижимость»
123112, Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2
Тел.: +7 (495) 280-01-50 (доб. 3671), +7 (915) 348-99-88
E-mail: info@acig-realty.ru