Согласно подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) имеет право на получение имущественного налогового вычета как при продаже имущества в целом, так и при продаже доли (долей) в нем.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, не превышающих в целом 1 000 000 рублей, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, домов или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Напомним, что для целей обложения НДФЛ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенного до 01.01.2016, – три года, а для объектов, приобретенных с 01.01.2016, – пять лет.

На основании подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.

Таким образом, в случае если квартира продается ранее упомянутого минимального срока владения объектом недвижимости и предметом договора купли-продажи является целая квартира, например, стоимостью 4 000 000 рублей, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц или в единоличной собственности физического лица, то сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру. В данном примере налогооблагаемую базу по НДФЛ в размере 4 000 000 рублей можно уменьшить на 1 000 000 рублей имущественного вычета. В итоге НДФЛ будет оплачиваться с 3 000 000 рублей. Экономия 130 000 рублей, а НДФЛ к уплате составит 390 000 рублей.

Напомним, что сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13%.

В случае если квартира продается ранее упомянутого минимального срока владения объектом недвижимости по долям, то есть предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи (но не квартира целиком), то имущественный налоговый вычет предоставляется каждому владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей. Данная позиция подтверждена также Письмом Минфина России от 04.09.2017 № 03-04-05/56544.

Таким образом, если квартира общей стоимостью 4 000 000 рублей разделена на четыре равные доли, например, родителей и двух детей, то размер имущественного вычета по НДФЛ при продаже такой квартиры будет 4 000 000 рублей (4 доли х на 1 000 000 рублей имущественного вычета по каждой доле). В итоге экономия 520 000 рублей, а НДФЛ составит 0 рублей.

На основании подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Вывод. Если у вас большая семья и есть цель приобрести объект недвижимости на срок менее пяти лет (минимальный предельный срок владения объектом недвижимости применительно к НДФЛ), рекомендуем для последующей экономии на НДФЛ рассмотреть вопрос о приобретении квартиры в общую долевую собственность совершеннолетних на момент планируемой продажи^[1] членов семьи. Далее продажу квартиры до истечения указанных пяти лет можно производить долями, заключив с одним или разными покупателями несколько договоров купли-продажи на каждую из долей квартиры.

Хотели бы получить имущественный налоговый вычет, проверить юридическую чистоту объекта недвижимости перед покупкой, получить квалифицированное юридическое сопровождение покупки или продажи недвижимости? Обращайтесь в ООО «АКИГ Недвижимость».

Наши контакты:
Сергей Ерин,
директор Департамента юридического
консультирования по вопросам недвижимости

«АКИГ Недвижимость»
123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2
Тел.: +7 (495) 280-01-50 (доб. 3671), +7 (915) 348-99-88
acig-realty.ru| facebook.com/АКИГ-Недвижимость
e-mail: info@acig-realty.ru

[1] Если же собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний, потребуется получение согласия органа опеки и попечительства для продажи.