Директор Департамента юридического консультирования по вопросам недвижимости компании «АКИГ Недвижимость» Сергей Ерин комментирует распространённую ситуацию нарушения застройщиком сроков передачи объекта по договору долевого участия.

Простой пример: в случае просрочки передачи квартиры стоимостью 5 000 000 рублей застройщиком на 1 год, дольщик вправе взыскать с застройщика за данный период пени в размере 882 000 рублей и дополнительно штраф 441 000 рублей, итого 1 323 000 рублей[i].

Столь строгий инструментарий стимулирования застройщиков на выполнение своих обязательств по срокам предусмотрен Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» и Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Если недобросовестный застройщик нарушил права дольщика по срокам передачи объекта долевого строительства, то дольщик, исполнив обязательство по оплате перед застройщиком, имеет полное право на денежную компенсацию в виде пени (неустойки) и штрафа.

В каком случае выплачивается неустойка?

Застройщик должен уплатить участнику долевого строительства неустойку в случае, если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет (ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Если участником долевого строительства является гражданин (физическое лицо), то размер неустойки за нарушение застройщиком срока передачи физическому лицу объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ).

Ставка рефинансирования

26 марта 2018 г. Банк России принял решение установить ставку рефинансирования (ключевую ставку) в размере 7,25% годовых. С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 02.05.2017 составляет 9,25% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 28.04.2017).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 02.05.2017 составляет 9,25% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 28.04.2017).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 02.05.2017 составляет 9,25% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 28.04.2017).С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 02.05.2017 составляет 9,25% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 28.04.2017).

Неустойка может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном (претензионном) порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора для физических лиц не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Взыскание в досудебном порядке.

В претензионном порядке к застройщику предъявляются требования о взыскании неустойки и о взыскании убытков. Как действуем?

Этап 1. Подготавливаем предложение (претензию) застройщику о добровольной уплате неустойки.

В предложении рассчитываем и указываем сумму неустойки (пени). При этом обращаем внимание, что застройщик  обязан в полном объёме возместить причинённые дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ). О сумме причинённых убытков можно также указать в претензии к застройщику.

К претензии прикладывается копия договора участия в долевом строительстве, копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

Этап 2. Направляем застройщику претензию вместе с копиями документов.

Предложение с пакетом вышеуказанных документов направляется ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или доставляется лично в офис застройщика и сдаётся под отметку о принятии. Если в течение указанного в претензии срока денежные средства не поступили на счёт дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Взыскание в судебном порядке. 

В судебном порядке к застройщику предъявляются требования о взыскании неустойки, о взыскании штрафа, убытков, морального вреда и судебных издержек (государственной пошлины и расходов на услуги представителя).

Этап 1. Подготавливаем исковое заявление и документы к нему.

Исковое заявление по сути содержит те же требования, что и предложение (претензия) о добровольной уплате застройщиком неустойки, убытков. К ним могут добавиться также требования, предусмотренные Законом РФ «О защите прав потребителей», а в частности, о возмещении морального вреда с застройщика и о взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя. Дополнительно в пользу дольщика взыскиваются и судебные расходы (государственная пошлина и расходы на представителя).

Истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае превышения данной суммы подлежит уплате госпошлина в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Этап 2. Подаём исковое заявление в суд и принимаем участие в судебном процессе.

Подавать исковое заявление необходимо в районный суд общей юрисдикции или мировому судье, в зависимости от суммы требования к застройщику, по месту нахождения застройщика или месту жительства (пребывания) дольщика, либо по месту заключения/исполнения договора.

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. При уменьшении неустойки учитывается степень выполнения ответчиком своих обязательств, действительный размера ущерба дольщика, причинённого в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Для взыскания расходов, например, на аренду квартиры за период просрочки застройщика, необходимо представить суду доказательства расходов на аренду жилья.

Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в пользу дольщика по письменному ходатайству истца или его представителя, сделанному перед судом.

Также рекомендуем заявлять к взысканию моральный вред. На практике суды при удовлетворении исков о защите прав потребителей зачастую уменьшают (но не исключают) размер морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика.

Этап 3. Возбуждаем исполнительное производство.

После того, как решение суда вступит в законную силу, вы получаете исполнительный лист.

Далее следует подать заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов, либо обратиться с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчётный счёт.

Таким образом, до взыскания в вашу пользу пени, штрафа, убытков, морального вреда с застройщика, пропустившего срок передачи объекта долевого строительства, остаётся всего несколько шагов.

Хотели бы взыскать неустойку с застройщика, получить квалифицированное юридическое сопровождения покупки, продажи недвижимости, требуются иные юридические услуги по недвижимости, и/или нужно продать недвижимость оперативно по достойной цене? Обращайтесь в ООО «АКИГ Недвижимость». 

Наши контакты:

Сергей Ерин
Директор Департамента юридического
консультирования по вопросам недвижимости

«АКИГ Недвижимость»
123112, Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2
Тел.: +7 (495) 280-01-50 (доб. 3671), +7 (915) 348-99-88
acig-realty.ru| facebook.com/АКИГ-Недвижимость
E-mail: info@acig-realty.ru

[i] Расчёт неустойки производился по установленной ЦБ РФ 26.03.2018 ставке рефинансирования (ключевой ставке) в размере 7,25% годовых.