Директор Департамента юридического консультирования по вопросам недвижимости компании «АКИГ Недвижимость» Сергей Ерин комментирует вопросы, связанные с оформлением права собственности на загородную недвижимость.
В соответствии с п. 16 ст. 396 Налогового кодекса РФ в отношении земельных участков, приобретённых (предоставленных) в собственность физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, далее «ИЖС», исчисление суммы земельного налога производится с учётом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
То есть если Вы приобрели земельный участок, предназначенный для ИЖС, в 2008 году или ранее, и по состоянию на 01.01.2019 не осуществили государственную регистрацию прав на дом или на объект незавершённого строительства на таком участке, то размер земельного налога по участку за 2019 год будет рассчитываться в двойном размере, например, не десять тысяч рублей, как до истечения десятилетнего срока, а уже двадцать тысяч рублей, что конечно же неприятно. Вдвойне будет неприятно платить налог в двойном размере если дом на участке к истечению данного десятилетнего срока у вас фактически построен, но он всего лишь не прошёл государственную регистрацию.
Вывод: Для недопущения увеличения ставки по земельному налогу в два раза на участке, представленном для ИЖС, необходимо, во-первых, производить строительство дома и, во-вторых, осуществить государственную регистрацию возникновения права физического лица на построенный дом или на объект незавершённого строительства.
Остановимся более подробно на вопросах регистрации права собственности на загородные дома – объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, бани, гаражи, иные хозяйственные постройки. Укажем для большего понимания предмета исследования установленные в законодательстве определения понятий «объект ИЖС» и «садовый дом».
Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК РФ), далее «Объект ИЖС».
Садовый дом - расположенное на садовом земельном участке здание, сооружение, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости до 01.01.2019 г. с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенное для отдыха и временного пребывания людей, не являющееся хозяйственной постройкой и гаражом. Дополнительно поясним, что такие виды разрешённого использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешённого использования, являются садовыми земельными участками (п. 7 и п. 11 ст. 54 ФЗ от 29.07.2017 N 217-ФЗ, который вступает в силу с 01.01.2019 г.).
Государственная регистрация прав на объект ИЖС и садовый дом.
Начиная с августа 2018 года строительство объектов ИЖС и садовых домов осуществляется по согласованию с органом государственной власти или местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство, далее «Уполномоченный орган». Для этого в указанный орган до начала строительства застройщик направляет уведомление о планируемом строительстве с приложением следующих документов (п. 1, 3, 5 ст. 51.1 ГрК РФ; п. 12 ст. 60 ФЗ от 25.06.2002 N 73-ФЗ):
- правоустанавливающих документов на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН);
- документа, подтверждающего полномочия представителя (если уведомление направляется представителем);
- описания (в текстовой форме и графическое) внешнего облика объекта недвижимости в случае, если он расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая использования типового архитектурного решения (об использовании типового решения должно быть указано в уведомлении).
В течение семи рабочих дней Уполномоченный орган должен рассмотреть представленные документы и направить застройщику уведомление о соответствии объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке, далее «Уведомление о соответствии», либо уведомление о несоответствии.
Полученное Уведомление о соответствии, либо ненаправление Уполномоченным органом в предусмотренные сроки уведомления о несоответствии считается согласованием строительства и даёт застройщику право осуществлять строительство в соответствии с указанными параметрами в течение десяти лет. Указанное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект ИЖС (п. 7, 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
Для кадастрового учёта и государственной регистрации права на дом не позднее месяца со дня окончания строительства застройщик должен направить в указанный Уполномоченный орган уведомление об окончании строительства и иные необходимые документы, в частности технический план построенного объекта недвижимости и соглашение об определении долей на него, заключённое между правообладателями земельного участка, находящегося в долевой собственности (п. 16 ст. 55 ГрК РФ; п. 1.2 ст. 19 Закона N 218-ФЗ).
Также необходимо уплатить госпошлину за регистрацию права собственности (п. 16 ст. 55 ГрК РФ; ст. 17, п. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Уведомление об окончании строительства объекта ИЖС или садового дома с необходимыми документами можно направить в Уполномоченный орган посредством личного обращения, в том числе через МФЦ, почтовым отправлением с уведомлением о вручении или через Единый портал госуслуг. После этого, в течение семи рабочих дней с даты поступления уведомления, Уполномоченный орган обязан направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на такой объект. То есть кадастровый учет и регистрация права собственности на построенный жилой или садовый дом осуществляются по заявлению Уполномоченного органа, но не застройщика. И только в случае не направления Уполномоченным органом в указанный срок заявления застройщик вправе направить его в Росреестр самостоятельно. При этом прилагаемые к заявлению документы запрашиваются Росреестром у Уполномоченного органа (п. 16 ст. 55 ГрК РФ; п. 1.2 ст. 19 Закона N 218-ФЗ).
До 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов (п. 7 ст. 16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» п. 7 ст. 16). В данном случае для кадастрового учёта и регистрации построенного дома предоставляется Технический план, подготовленный кадастровым инженером, на основании декларации, составленной и заверенной собственником объекта недвижимого имущества (п. 11 ст. 24 Закона N 218-ФЗ). Указанное в настоящем абзаце исключение не касается домов, построенных или планируемых к строительству на участках, представленных для ИЖС. В отношении последних должны направляться в Уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве и, соответственно, уведомление об окончании строительства.
Государственная регистрация прав на баню, гараж и иные хоз. постройки.
Для кадастрового учёта и регистрации права собственности на гараж, баню или хозяйственную постройку (в том числе являющиеся объектами незавершённого строительства), расположенных на участках для ИЖС, садовых или дачных земельных участках в Росреестре потребуются следующие документы (п. 1 ст. 14, п. 3, 4 ст. 20, п. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ):
- заявление о кадастровом учёте и государственной регистрации прав;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости;
- технический план объекта недвижимости (предоставляется в электронном виде, подписанный усиленной квалифицированной подписью подготовившего его кадастрового инженера), либо идентифицирующий номер технического плана в электронном хранилище, ведение которого осуществляется Росреестром;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
При этом сведения в техническом плане такого объекта недвижимости указываются на основании декларации, составленной и заверенной собственником объекта недвижимого имущества (п. 11 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).
Компания «АКИГ Недвижимость», поможет вам зарегистрировать права на дом, баню, гараж, осуществит полное юридическое сопровождение купли-продажи квартиры или дома, иных построек, поможем взыскать неустойку с застройщика, окажем иные юридические, а также риэлторские услуги.
Наши контакты:
«АКИГ Недвижимость»
123112, Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2
Тел.: +7 (495) 280-01-50 (доб. 3671), +7 (915) 348-99-88
E-mail: info@acig-realty.ru.