2020 год, пожалуй, побил все рекорды по непредсказуемым событиям и форс-мажорам. Сначала — январская отставка правительства, затем — мартовское падение цен на нефть и курса рубля, которое сразу же сменилось первой волной пандемии и полным локдауном.
К концу лета, едва бизнес и общество стали немного оправляться от всех потрясений, заговорили о второй волне пандемии. Число заболевших COVID-19 стало расти, уже введены новые ограничения. На валютном рынке ситуация в конце сентября тоже стала накаляться. Накануне курс евро преодолел отметку в 93 руб. Все эти события неминуемо оказывают влияние на рынок жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» выяснила у аналитиков, почему в кризисы люди всегда покупают недвижимость и стоит ли покупать квартиру прямо сейчас.
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра ЦИАН
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи»
Анастасия Гребенюк, руководитель исследовательских проектов в сфере недвижимости НАФИ
Что было в предыдущие кризисы
Предыдущие экономические кризисы и валютные колебания сопровождались всплеском спроса на жилье. Одни покупали квартиры, пытаясь сберечь свои накопления от обесценивания. Для других потрясения в экономике стали ускоряющим фактором — те, кто и так был в поиске, быстрее приняли решение о сделке.
«Любые кризисы повышают интерес к недвижимости, поскольку квадратные метры, как показывает опыт, были и остаются наиболее твердой «валютой». Если даже в пик кризиса и наблюдается снижение покупательской активности, а вместе с этим и средней стоимости, то в долгосрочной перспективе цены на жилье все равно отыгрывают позиции и демонстрируют рост», — пояснил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Так, в кризисном 2014 году на фоне обвального снижения курса рубля число сделок на рынке жилья резко выросло. Тогда россияне стали активно скупать жилье для сохранения своих сбережений. По оценкам ЦИАН, в декабре 2014 года на рынке новостроек было заключено на 43% больше ДДУ, чем в ноябре, а число договоров купли-продажи вторичного жилья превысило показатели предыдущего месяца на 73%.
«Однако это была временная тенденция, после которой наступило понижение спроса и темпов строительства. Поскольку поначалу активность покупателей носит ажиотажный характер, а затем сокращение доходов населения ведет к стагнации рынка недвижимости», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Ситуация начала выправляться в 2015 году, когда была запущена ипотека с господдержкой на новостройки. Тогда рынок постепенно оживал, количество сделок снова стало расти. Хотя не обошлось без банкротств застройщиков и появления проблемных объектов.
Похожая ситуация с всплеском спроса на жилье наблюдалась осенью 2018 года, когда начались обсуждения жестких санкционных ограничений, которые впоследствии так и не были приняты, добавил руководитель аналитического центра ЦИАН Алескей Попов. В октябре 2018 года активность покупателей на первичном рынке выросла на 27%, на вторичном рынке — на 40% (в месячном выражении).
«В марте 2020 года (после девальвации рубля из-за развала сделки ОПЕК+) ажиотажный спрос не был в полной мере реализован, так как с середины месяца начались вводиться ограничительные меры. В итоге не все сделки были завершены и зарегистрированы», — сказал аналитик. По оценкам ЦИАН, спрос на новостройки тогда вырос лишь на 1%, на вторичном рынке число сделок увеличилось на 30% по отношению к февралю 2020 года.
Рынок жилья накрыла волна ажиотажа
Однако после выхода с карантина на рынке жилья начался подъем, в том числе благодаря запуску ипотеки под 6,5% годовых. По данным компании «Этажи», только за три летних месяца число сделок на рынке новостроек выросло на 50%, на вторичном рынке — на 40–42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Из-за рекордно низких ставок на ипотеку в этом году мы наблюдаем ажиотажный спрос на рынке жилой недвижимости, в том числе в 2,5 раза выросла доля частных инвесторов, тех, кто покупает жилую недвижимость для сохранения и приумножения своих сбережений», — отметил Ильдар Хусаинов.
По словам Алексея Попова из ЦИАН, волна ажиотажного спроса продолжается последние несколько месяцев. Природа этого ажиотажа у всех разная. Кто-то стремился успеть до завершения программы льготной ипотеки, кто-то пытался сохранить рублевые накопления, поскольку национальная валюта стабильно дешевеет с июня. Кроме того, низкие ставки по банковским депозитам и введение НДФЛ сделали недвижимость более привлекательной с точки зрения инвестирования.
Период высокого спроса продлится как минимум до 1 ноября, срока окончания ипотеки с господдержкой на новостройки, если ее не решат продлить, считают эксперты. А ослабление рубля увеличит долю тех, кто инвестирует свои или заемные средства в жилье. «Мы ожидаем, что доля таких покупателей этой осень может вырасти до 20%, сейчас она составляет порядка 16%, а в обычные периоды находится на уровне 5–7%», — прогнозирует глава компании «Этажи».
Однако состояние рынка недвижимости будет зависеть от дальнейшего развития пандемии и введения новых ограничительных мер. «По опыту зарубежных стран, жесткий карантин, как этой весной, маловероятен. Тем не менее некоторые потенциальные покупатели могут отложить сделку, чтобы снизить неизбежные при этом дополнительные посещения общественных мест», — не исключает руководитель аналитического центра ЦИАН.
Согласна с ним и руководитель исследовательских проектов в сфере недвижимости НАФИ Анастасия Гребенюк: «Повторное введение карантина, режима самоизоляции может в краткосрочной перспективе привести к падению спроса на жилье. Но в долгосрочной перспективе снижение будет менее существенным: сгладить ситуацию могут меры государственной поддержки».
Мария Литинецкая, наоборот, считает, что введение карантина и особенно рост валютного курса вызовут краткосрочный ажиотаж на недвижимость. «Такое поведение покупателей является стандартным при нестабильной экономической обстановке — возникает необходимость подстраховаться и сохранить свои деньги в недвижимости», — пояснила она.
Покупать или не покупать
Сейчас оптимальное время для покупки недвижимости, поскольку наблюдается устойчивый рост цен и действует льготная ипотека (пока не принято решение о ее продлении), считают аналитики. По данным «Метриума», цены на новостройки массового сегмента Москвы за год выросли на 8%. Согласно прогнозам экспертов, по итогам года рост цен может составить 12–15%. «Поскольку недвижимость пока дорожает, покупка жилья сейчас будет являться удачным вложением средств. В случае нового карантина рост цен приостановится на текущем уровне», — считает Мария Литинецкая.
Кроме того, сейчас на рынке жилья наблюдается увеличение объемов предложения, что позитивно влияет на возможность выбора подходящих вариантов, добавила аналитик НАФИ. «Хотя такие серьезные решения, как покупка квартиры, принимаются каждой семьей индивидуально, можно предположить, что сейчас наступил достаточно благоприятный момент для покупки недвижимости, особенно учитывая действие льготной ипотеки», — считает эксперт.
По мнению главного аналитика ЦИАН, на вторичном рынке стоит смотреть варианты прямой продажи, искать среди них объекты с привлекательными соотношениями цены и качества. «Входить в заключение альтернативных сделок сейчас рискованно, так как на фоне общей неопределенности высока вероятность разрыва сформированных цепочек, удлинения продолжительности сделки и т. д.», — предупредил он.
В целом перед покупкой жилья необходимо понимать цель сделки, для чего вы покупаете недвижимость — для собственного проживания, для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду и получения пассивного дохода, отметил Ильдар Хусаинова. «Для каждой цели при любой конъюнктуре рынка можно подобрать выгодный вариант как с покупкой за счет собственных средств, так и с привлечением заемных. Но невыгодны спонтанные покупки недвижимости без определения дальнейших целей использования и покупки изначально неликвидных объектов», — сказал он.