Итак, есть потребность в продаже вторичного жилья в Москве или Московской области. Что сделать для решения вопроса о продаже квартиры?

Этап 1. Определитесь со стратегией продажи квартиры

Для начала необходимо решить, самостоятельно ли Вы будете заниматься продажей квартиры или поручите данное мероприятие профессионалам – компаниям, которые оказывают риелторские и юридические услуги. Первые из них ищут покупателя, вторые – юристы, которые сопровождают переоформление права собственности на квартиру от продавца к покупателю. Существуют также универсальные компании, которые специализируются как на риелторских, так и на юридических услугах, к их числу можно отнести и нашу компанию «АКИГ Недвижимость». Я считаю оптимальным решением обратиться к универсалам: такие компании и найдут на вашу квартиру покупателя, и окажут качественные юридические услуги по переходу права собственности, то есть представят комплексный продукт.

Предположим, что вы решили найти покупателя самостоятельно и у вас это получилось. В данном случае достаточно пригласить только юриста для обеспечения надлежащего переоформления на покупателя права собственности на квартиру.  

Этап 2. Определите цену продаваемой квартиры

Для этого вы можете:

• самостоятельно изучить рынок недвижимости района, в котором располагается продаваемая квартира, например используя базы данных недвижимости на ЦИАН или Avito;
• обратиться в риелторскую или универсальную риелторско-юридическую компанию, где специалисты сообщат вам примерную стоимость продажи вашей квартиры. Информация от специалистов такой компании будет для вас либо совсем бесплатной, либо незатратной;
• обратиться к профессиональным оценщикам, которые подготовят официальный отчет об оценке рыночной стоимости квартиры. Данный способ определения цены продаваемой квартиры наиболее профессиональный и дорогой из представленных. Помните, что цена, которую применительно к продаваемой квартире установит оценщик, не означает, что вы сможете автоматически продать квартиру именно за эту цену. Оценщики зачастую используют так называемый сравнительный метод определения цены жилой недвижимости. То есть берут для сравнения из общедоступных источников цены на квартиры, максимально схожие по характеристикам с ценой объекта оценки. Цены же, которые указываются в объявлениях о продаже, не всегда соответствуют конечной цене, так как в процессе переговоров продавца и покупателя зачастую происходит торг, и цена квартиры частично снижается.

Этап 3. Поиск покупателя квартиры

Сегодня главный вопрос у продавца вторички – где найти покупателя на квартиру.

Застройщики активно вводят объекты в эксплуатацию и продают новые квартиры, которые по потребительским свойствам зачастую опережают вторичку. На рынке продается большое количество так называемых «инвестиционных» квартир. Все это, конечно, увеличивает конкуренцию на рынке вторичного жилья.

К сожалению, прошли нулевые годы (прежде всего, 2004–2008 гг.), когда при относительно небольшом объеме предложений вторички и большом спросе на квартиры у потребителей зачастую условия продажи квартиры диктовал продавец, а не покупатель. На данный момент сформировался обратный рынок вторичного жилья, который принято называть рынком покупателя. То есть сейчас много продавцов, но мало платежеспособных покупателей квартир.

Итак, назовем основные рекламные инструменты, с помощью которых вы сможете продать вторичное жилье:

А) Базы данных недвижимости

Речь идет об объявлениях в базах данных недвижимости, например о размещении объявлений на сайтах cian.ru, avito.ru, realty.yandex.ru и некоторых других. В Москве и области наиболее популярный и эффективный ресурс купли-продажи квартир – база данных ЦИАН, второй по значимости и эффективности – Avito Недвижимость. Множество остальных баз данных можно охарактеризовать как менее эффективные.

Огромный плюс объявления в интернет-базе в том, что его сможет увидеть неограниченное число потенциальных покупателей, которые могут находиться в существенном отдалении от места нахождения продаваемого жилья.   

Б) Рекламный баннер

На наружной части балконов или их внутренней части (за стеклом), в окнах квартир зачастую можно увидеть объявления о продаже квартир с номером телефона. Особенно это актуально для так называемых проходных мест и мест с высоким трафиком автотранспорта. То есть используя рекламный баннер в людном месте повышаются шансы найти того самого покупателя на отчуждаемую вами квартиру.

Зачастую рекламные баннеры содержат только телефон и формулировку формата «продаю квартиру». Полагаем, что наиболее эффективным будет баннер, которой содержит также указание количества комнат в квартире, площадь и цену. Цель данных конкретизирующих элементов баннера – наиболее адресно сориентировать потенциального покупателя и сподвигнуть его позвонить именно вам по вопросу покупки конкретной квартиры с понятными ему характеристиками и в нужном месте.

В) Расклейка классических объявлений

При продаже квартиры можно смело практиковать расклейку классических бумажных объявлений в районе нахождения продаваемой жилой недвижимости и близлежащих. Кто-то возразит, что это прошлый век, и в чем-то будет прав. Но на практике этот инструмент по-прежнему можно квалифицировать как рабочий и эффективный при продаже жилой недвижимости на вторичном рынке. Для родных и близких многие смотрят жилье рядом со своим местом жительства, кому-то необходимо переехать, разменяться, но он уже привык к данному району. То есть расклейка классических объявлений помогает выявить потенциального покупателя среди жителей вашего района. Многие, особенно люди в возрасте, понятия не имеют о базах данных ЦИАН или Avito, где выставляется огромное количество вторичного жилья на продажу. Кто-то знает об интернет-базах, но потребность в покупке жилья у жителя соседнего дома может появиться, только когда он увидит ваше объявление, так как ему актуально дополнительное жилье строго возле его квартиры.  

Этап 4. Переоформление на покупателя права собственности на квартиру

• На практике при продаже квартиры зачастую стороны заключают предварительный договор купли-продажи квартиры. В предварительном договоре стороны определяют срок заключения основного договора купли-продажи квартиры и его существенные условия, также по нему продавцу передается определенный задаток или аванс. В таком договоре стороны определяют перечень подготовительных действий и сроки, в которые каждая из сторон должна их произвести до заключения основного договора, какие документы должна подготовить. Обращаем ваше внимание, что предварительный договор не является обязательным элементом для перехода права собственности на квартиру, но это желательный юридический инструмент, так как он помогает организовать и спланировать мероприятия, предшествующие заключению основного договора купли-продажи квартиры.
• Далее заключается основной договор купли-продажи квартиры. Обращаем внимание, что он составляется в простой письменной форме, но в некоторых случаях, например, при отчуждении долей в квартире, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
• Договор купли-продажи и прилагаемые к нему документы стороны представляют на регистрацию перехода права собственности в территориальный Многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг (далее – «МФЦ») желательно (но не обязательно) по месту нахождения объекта продаваемой жилой недвижимости.
• После регистрации в Росреестре договор купли-продажи с отметкой о переходе права собственности на покупателя и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости передается покупателю и продавцу через «МФЦ».

Вывод

Акцентируем внимание на наиболее важном элементе продажи квартиры – поиске покупателя и для оперативной и конкурентной по цене продажи квартиры рекомендуем использовать совокупность различных рекламных инструментов, включая базы данных недвижимости, рекламные баннеры, расклейку классических объявлений, иные инструменты, направленные на поиск покупателя квартиры.

Хотели бы продать квартиру оперативно по достойной цене, получить квалифицированное юридическое сопровождение покупки или продажи недвижимости? Обращайтесь в ООО «АКИГ Недвижимость».

Наши контакты:

Сергей Ерин,
генеральный директор

«АКИГ Недвижимость»
123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2
Тел.: +7 (495) 280-01-50 (доб. 3671), +7 (915) 348-99-88
acig-realty.ru| facebook.com/АКИГ-Недвижимость
e-mail: info@acig-realty.ru