Директор Департамента юридического консультирования по вопросам недвижимости компании «АКИГ Недвижимость» Сергей Ерин поясняет, возможна ли постоянная регистрация граждан по месту жительства в апартаментах, дачных, садовых домах.

В Москве, как известно, самая дорогая недвижимость в России. И чтобы решить жилищный вопрос, граждане зачастую рассматривают более бюджетные варианты – апартаменты или дачные, садовые дома. В данном случае вопрос с пропиской, как правило, вызывает затруднения.

Как зарегистрироваться в апартаментах или на даче?

Постоянная регистрация по месту жительства в апартаментах

Напомним, что местом пребывания является место, где гражданин проживает временно, например гостиница или жилое помещение, которое не является его местом жительства.

Местом жительства является жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин проживает постоянно или преимущественно и в которых он зарегистрирован (п. 3 «Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета...», утв. Постановлением Правительства РФ № 713, далее – «Правила регистрации граждан»).

В соответствии со ст. 15 и ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ») жилым помещением признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

То есть, с одной стороны, Правила регистрации граждан указывают на то, что местом жительства является именно жилое помещение, в котором гражданин зарегистрирован по месту жительства, с другой стороны, ЖК РФ ограничивает перечень помещений, которые могут считаться жилыми (квартира, дом, их части, комната).

ЖК РФ или иные нормативные акты не относят апартаменты к жилым помещениям. И, как следствие, органы регистрации граждан по месту пребывания, жительства отказывают гражданам в постоянной регистрации (в прописке) в апартаментах. Мотивация паспортных столов такова: апартаменты являются нежилыми помещениями. Следовательно, прописка в апартаментах невозможна.

Более того, в апартаментах также затруднительна и временная регистрация по месту пребывания. Для такой регистрации помещение апартаментов должно иметь такой вид разрешенного использования, как гостиница.

В силу п. 14 Правил регистрации граждан регистрация гражданина по месту пребывания в гостинице производится администрацией соответствующего учреждения (гостиницы) на основании документов, удостоверяющих личность.

Но зачастую у многоапартаментных многоэтажных строений отсутствует статус гостиницы. Или подобный статус имеется, но отсутствует администрация гостиницы, которая занимается в силу п. 14 Правил регистрации вопросами временной регистрации и передачей информации о зарегистрированных в паспортный стол МВД РФ.

Таким образом, для целей прописки апартаменты не подходят. Для временной регистрации по месту пребывания апартаменты годятся, если они имеют статус гостиницы и у данной гостиницы имеется соответствующая администрация, которая занимается помимо прочего вопросами регистрации по месту пребывания граждан. Данные выводы подтверждаются в том числе судебной практикой, например Апелляционным определением Свердловского областного суда от 05.10.2016 по Делу № а-16109/2016.

Постоянная регистрация по месту жительства в дачном, садовом доме 

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – «Закон о садоводческих объединениях»):

• садовый земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
• дачный земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Указание на то, какой у вас участок (садовый или дачный), как правило, фиксируется в свидетельстве о государственной регистрации права на участок, в выписке из ЕГРН на участок.

Таким образом, на дачном земельном участке Закон о садоводческих объединениях позволяет возводить жилой дом с правом регистрации проживания в нем. Как было сказано ранее, местом жительства, кроме квартир и комнат, может является также жилой дом (п. 3 Правил регистрации граждан). Следовательно, в жилом доме на дачном земельном участке прописаться можно. Соответственно, для этого дом должен быть пригодным для постоянного (круглогодичного) проживания.

Закон о садоводческих объединениях на садовом земельном участке позволяет возводить жилые строения, но не жилые дома, без права регистрации проживания в них. Следовательно, если трактовать данную норму буквально, то она запрещает прописываться в жилом строении, расположенном на садовом земельном участке.

Обращаем внимание, что положение ст. 1 Закона о садоводческих объединениях о том, что у граждан в возведенных жилых строениях на садовом земельном участке отсутствует право регистрации проживания, дважды признано неконституционным (Постановлениями Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П и от 30.06.2011 № 13-П, далее – «Постановления КС РФ»).

Из данных Постановлений КС РФ следует, что норма абз. 2 ст. 1 Закона о садоводческих объединениях в системе правового регулирования порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства, и тем самым противоречит ст. 19 (ч. 1 и 2), ст. 27 (ч. 1) и ст. 55 (ч. 3) Конституции Российской Федерации.

Постановление КС РФ № 7-П признало неконституционной указанную норму ст. 1 Закона о садоводческих объединениях применительно к жилым строениям, возведенным на садовых земельных участках, расположенных на землях поселений. А Постановление КС РФ № 13-П признало неконституционность этой же нормы применительно к жилым строениям, возведенным на садовых земельных участках, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения.

Обращаем внимание, что КС РФ установил два критерия возникновения права регистрирования по месту жительства в жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках:

• у граждан нет иного постоянного места жительства,
• жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, пригодно для постоянного (круглогодичного) проживания.

Перед тем как представить документы в паспортный стол на регистрацию по месту жительства в садовом доме, рекомендуем:

1. поставить садовый дом на кадастровый учет и оформить на него право собственности;
2. обратиться с заявлением в муниципалитет о выдаче распоряжения местной администрации о присвоении дому адреса;
3. обратиться в суд с заявлением об установлении юридического факта признания вашего садового дома пригодным для постоянного проживания граждан в целях регистрации их по месту жительства. В некоторых муниципалитетах могут быть созданы межведомственные комиссии, занимающиеся вопросами признания помещений пригодными или непригодными для постоянного проживания. В соответствии с п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях. То есть если в муниципалитете создана подобная комиссия, то вместо обращения в суд рекомендуем сначала обратиться в данную комиссию. По результатам работы комиссия принимает решение о соответствии/несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания.

Как признать жилое строение пригодным для постоянного проживания?

Признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (п. 5 Постановления КС РФ № 7-П).

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, для того чтобы оно было признано пригодным для постоянного проживания, предусмотрены, прежде всего, в разд. II Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Согласно судебной практике органы регистрационного учета могут отказать в регистрации по месту жительства на дачном или садовом участке, например, в случае непредставления доказательств, что жилое помещение, расположенное на земельном участке, пригодно для постоянного проживания.

В суде предстоит доказать, что дом, в котором заявитель собирается зарегистрироваться, пригоден для постоянного (круглогодичного) проживания. Для установления данного факта необходимо заявить ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы дома.

Как правило, только на основании положительного решения суда или межведомственной комиссии по данному вопросу появится возможность зарегистрироваться в своем садовом доме.

Можно назвать несколько технических характеристик жилого строения, на основании которых суд, основываясь на заключении судебной строительно-технической экспертизы, или межведомственная комиссия при муниципалитете (при ее наличии) устанавливает пригодность дома для постоянного проживания, например:

• основания и несущие конструкции жилого строения не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих к их деформации или образованию трещин;
• наружные ограждающие конструкции жилого строения должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в жилых комнатах не более 60%, температуру отапливаемых помещений не менее +18 °С, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха;
• жилое строение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого строения;
• наличие в жилом строении инженерных систем, соответствующих требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция). Элементы санузла на практике могут быть вынесены за пределы садового дома, что зачастую не является препятствием для признания дома пригодным для постоянного проживания;
• жилые строения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды при помощи конструктивных средств и технических устройств.

Обращаем внимание, что на практике жилое строение зачастую по тем или иным критериям может частично не соответствовать требованиям Положения о признании помещения жилым помещением, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Это не означает, что суд или межведомственная муниципальная комиссия однозначно откажет в признании вашего садового, дачного дома пригодным для постоянного проживания в целях регистрации в нем по месту жительства.

Дополнительно мы хотели бы обратить внимание на то, что за проживание гражданина РФ по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации установлена административная ответственность в виде штрафа (ст. 19.15.1 КоАП РФ).

Таким образом, в отличие от апартаментов, постоянная регистрация по месту жительства (прописка) в доме, расположенном на садовом или дачном земельном участке, возможна.

Наши контакты:

Сергей Ерин
Директор Департамента юридического
консультирования по вопросам недвижимости

ООО «АКИГ Недвижимость»
123112, Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2
Тел.: +7 (495) 280-01-50 (доб. 3671), +7 (915) 348-99-88
E-mail: info@acig-realty.ru