Директор Департамента юридического консультирования по вопросам недвижимости компании «АКИГ Недвижимость» Сергей Ерин комментирует вопросы, связанные с оформлением права собственности на загородную недвижимость.

По данным государственного информационного агентства https://tass.ru/nedvizhimost/6245284 21 марта 2019 г. в ходе итогового заседания коллегии Росреестра глава Минэкономразвития Максим Орешкин заявил о необходимости провести полную инвентаризацию недвижимости в РФ, включая землю.

«Нужно двигаться более решительно. Мы должны понимать в отношении каждого объекта, какие у него характеристики, какой у него реальный владелец. Очевидно, нужно двигаться дальше, нужно провести полную инвентаризацию объектов недвижимости. Использовать для реализации этой задачи нужно как существующие механизмы, такие как комплексные кадастровые работы, и при этом искать новые инновационные подходы, которые будут позволять достигать более быстрых результатов с меньшим использованием ресурсов», - сообщил министр.

Предложение министра является частью всё больше набирающей свои обороты государственной компании по тотальному кадастровому учёту и регистрации прав на объекты недвижимости в РФ. Таким образом, владельцам недвижимости не удастся уйти от регистрации права.

Рассмотрим далее возможные риски отказа от постановки на кадастровый учёт и регистрации объектов недвижимости.

1. С декабря 2018 г. в Государственной думе на рассмотрении находится Проект Федерального закона N 608038-7 «О внесении изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» суть которого сводится к следующему: Физические и юридические лица обязаны представлять в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации прав на объекты недвижимости и прилагаемые к ним документы не позднее чем через три месяца со дня возникновения оснований государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, установленных статьёй 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». За непредставление указанных в настоящей статье документов физические и юридические лица несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации в виде штрафа. То есть физические или юридические лица рискуют получить штраф по ст. 19.21 КоАП РФ за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним до сорока тысяч рублей если не представляют в Росреестр (МФЦ) документы на регистрацию перехода (возникновения) права собственности на недвижимость на них в течение трёх месяцев с момента оформления документов оснований, например, составления технического плана на дом (строение), или с момента издания муниципальным органом акта (постановления) о введении объекта в эксплуатацию, или с даты вступления в законную силу решения суда, по которому право присудили за заинтересованным лицом, или с даты выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство, или с даты заключения соответствующего договора на передачу недвижимости.
2. В соответствии с п. 16 ст. 396 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении земельных участков, приобретённых (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства (далее «ИЖС»), исчисление суммы земельного налога производится с учётом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. То есть, если вы приобрели земельный участок, предназначенный для ИЖС, например, в 2007 году или ранее, и по состоянию на 01.01.2018 не осуществили государственную регистрацию прав на дом, баню, иную постройку, или на объект незавершённого строительства на таком участке, то размер земельного налога по участку за 2018 год будет рассчитываться в двойном размере, например, не десять тысяч рублей, как до истечения десятилетнего срока, а уже двадцать тысяч рублей, что конечно же неприятно. Вдвойне будет неприятно платить налог в двойном размере, если дом или вспомогательная постройка на участке к истечению данного десятилетнего срока у вас фактически построены, но они всего лишь не прошли кадастровый учёт и государственную регистрацию права. Таким образом, для недопущения увеличения ставки по земельному налогу в два раза на участке, представленном для ИЖС, необходимо, во-первых, производить строительство дома или вспомогательной постройки и, во-вторых, осуществить кадастровый учёт и государственную регистрацию возникновения права физического лица на построенный объект или на объект незавершённого строительства. В настоящий момент в Государственной думе рассматривается законопроект об изменении указанного десятилетнего срока владения, с которого земельный налог увеличится вдвое, на трехлетний срок.
3. Если дом или вспомогательная постройка, не будут поставлены на кадастровый учёт и право на них собственника земельного участка не будет зарегистрировано, то его право считается не возникшим, тогда наступают следующие последствия: лицо не может распорядиться этим объектом, в частности, продать, подарить, завещать и т.д.
4. Если вам требуется прописка, соответственно, необходимо зарегистрировать право собственности на дом.
5. Риск квалификации вашего объекта как самовольная постройка, например, как объекта, возведённого без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норма и правил. Как следствие - снос. Первый шаг к упрощённому порядку сноса построек законодателями уже сделан – статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 4, предусматривающим право сноса самовольных построек без решения суда, а именно по решению муниципальных органов. Сносы построек в нашумевшие «ночи длинных ковшей» в Москве производились по подзаконным актам Правительства Москвы, руководствуясь п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не по решению судов. Не допускайте сноса объекта – регистрируйте его.
6.  Если по землям в обозримом будущем пройдёт какая-либо дорога, ЛЭП, или иной объект государственно  значения, то будет производиться изъятие земель. В этом случае рекомендуем регистрировать права на всё: дом, баня, гараж и все остальные постройки на участке, для того  чтобы все это было учтено в дальнейшей оценке, с целью получить как можно большую компенсацию.
7. Если не зарегистрировать объект уже здесь и сейчас пока действует «дачная амнистия» в упрощённом порядке по заявлению собственника участка с приложением технического плана, основанного на декларации собственника участка, то вероятно, что узаконивать ранее возведённую постройку придётся уже в судебном, а не в упрощённом порядке, когда прекратит действовать временный упрощённый порядок регистрации построек (дачная амнистия), а как следствие может потребоваться разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
8. Отсутствие у дома правового статуса может стать проблемой для наследников в случае смерти владельца участка. Не существующий по документам дом не может быть включён в наследственную массу и распределён между наследниками. Не поставленное на кадастровый учёт здание (строение), право собственности на которое не зарегистрировано, не может участвовать в гражданском обороте.  
9. Кроме того, участок без дома газифицировать не представляется возможным. Газифицируется дом. Каждый собственник земельного участка изначально получает технические условия на подключение к газовой инфраструктуре. В этих тех.условиях прописываются условия, что должен выполнить человек, чтобы подключиться к этой газовой линии. Одним из пунктов будет разработка и согласование проекта: где будет находиться котельная, как будет производиться подключение. На этом этапе нужно иметь проект дома, сам дом и зарегистрированное право на него.
10. На практике неоднократно по итогам кадастровых работ приходилось встречаться с наложением одного участка на другой. И если обстоятельство наложения обнаруживается только перед сделкой, то оно может послужить как минимум причиной существенного отложения по времени сделки до урегулирования вопроса, а как максимум вообще сорвать сделку либо уменьшить существенно интерес к этому объекту из – за документационных проблем. Как следствие уменьшается цена объекта, так как покупателям скорее неинтересен участок с юридическими проблемами и неясностью дальнейшей судьбы участка, построек на нём до урегулирования.

ТАКИМ ОБРАЗОМ, С ЦЕЛЬЮ ИЗБЕЖАНИЯ УПОМЯНУТЫХ МНОГОЧИСЛЕННЫХ НЕГАТИВНЫХ ПОСЛЕДСТВИЙ, ВАЖНО РЕШИТЬ ВОПРОС О КАДАСТРОВОМ УЧЁТЕ И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА НА ДОМ, БАНЮ, ГАРАЖ, ИНЫЕ ПОСТРОЙКТИ, УЖЕ ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС.

Вам требуется организовать кадастровый учёт и государственную регистрацию недвижимости? Обращайтесь в Компанию «АКИГ Недвижимость». Здесь вам окажут квалифицированную помощь. Юридическая консультация бесплатно.

Также осуществляем юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, оказываем иные квалифицированные юридические, кадастровые и риэлторские услуги.

Наши контакты:

Сергей Ерин

Директор Департамента юридического

консультирования по вопросам недвижимости

«АКИГ Недвижимость»

123112, Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2

Тел.: +7 (495) 280-01-50 (доб. 3671), +7 (915) 348-99-88

E-mail: s.erin@acig.ru